مشاعات ساختمان چیست؟
به‌طور کلی مالکیت در آپارتمان‌ها به دو بخش تقسیم می‌شود:
- مالکیت بر قسمت‌های اختصاصی،
- مالکیت بر قسمت‌های مشترک و همان مشاعات ساختمان.
بر اساس تعریف کلی که در ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها آمده، هر قسمت از آپارتمان را که در سند، مالکی برای آن عنوان نشده و همه ساکنان به‌طور مشترک از آن استفاده می‌کنند، مشاعات ساختمان می‌نامند.
کلیه مشاعات آپارتمان یا ساختمان شامل این قسمت‌هاست:
- زمین ساختمان،
- پشت‌بام،
- در ورودی،
- راهرو،
- پنجره‌های راهرو،
- آسانسور،
- ورودی پارکینگ،
- پارکینگ اضافی،
- پله‌ها،
- شوفاژخانه،
- تأسیسات مشترک،
- انشعابات مشترک،
- حیاط،
- لابی،
- و باغچه.
آن قسمت‌هایی از آپارتمان که مالکیت رسمی آن‌ها به‌طور مجزا برای هر واحد در سند قید شده، جزء قسمت اختصاصی آپارتمان محسوب می‌شوند.
استفاده از قسمت‌های اختصاصی ساختمان، از جمله اتاق خواب، هال و پذیرایی، آشپزخانه، بالکن، سرویس‌های بهداشتی، انباری و پارکینگ (البته اگر در سند ذکر شده باشد)، در انحصار مالک یا مستأجر همان واحد است و مالکین سایر واحدها حق استفاده از آن را ندارند.
قانون مشاعات ساختمان مطابق صورت جلسه تفکیک آپارتمان‌ها اختصاص به آپارتمان خاصی ندارد و مشترک و مورداستفاده همه متصرفان قانونی است. این قسمت‌ها غیرقابل‌انتقال هستند و هر مالکی یا به نسبت مالکیت خود، یا مساحت آپارتمانش، در آن به‌صورت مشترک و مشاعی سهیم است.
قانون مشاعات آپارتمان چه کاربردی دارد؟
در همه شهرها و حتی بعضی روستاها، آپارتمان‌نشینی وجود دارد. یکی از مواردی هم که همیشه بین ساکنان آپارتمان وجود دارد، بحث مشاعات و حد و حدود آن است. چه‌بسا خیلی‌ها ناخواسته و صرفا به‌دلیل آشنا نبودن با مقررات مشاعات، کارهایی در ساختمان انجام می‌دهند که باعث دعوا و درگیری می‌شود.
پس بهتر است حالا که آپارتمان‌نشینی و همسایه‌داری جزء مهمی از زندگی روزمره خیلی از ماست، با قوانین و مقررات مشاعات ساختمان و چگونگی حل اختلافات آشنا شویم.
قوانین مشاعات آپارتمان و ساختمان
بحث و اختلاف نظر ساکنان آپارتمان‌ها معمولا بر سر مشاعات و قسمت‌های مشترک ساختمان بالا می‌گیرد، چون تعریف دقیق آن را نمی‌دانند و از قوانین ملک مطلع نیستند.
در این بخش به قوانین مشاعات آپارتمان اشاره می‌کنیم:
- هیچ‌یک از ساکنان اجازه تصرف مشاعات ساختمان را ندارند و نمی‌توانند آن را به شخص دیگری واگذار کنند، مگر اینکه با سایر ساکنان توافق کرده و قانون هم اجازه این کار را بدهد.
- ساکنان ساختمان باید در حد معمول از مشاعات استفاده کنند، طوری که استفاده آن‌ها مانعی برای استفاده سایرین نباشد. به‌طور مثال قراردادن کفش یا لوازم اضافه در پله و حیاط ساختمان به‌عنوان استفاده اختصاصی تلقی می‌شود و سایر واحدها می‌توانند به آن اعتراض کنند.
- هرگونه تغییر در نقشه ساختمان بدون رضایت ساکنان و کسب مجوز‌های لازم ممنوع است.
- خودروها نباید در محلی غیر از محل معین پارک شوند، یا جلو رفت‌وآمد ساکنان ساختمان را بگیرند.
- گذاشتن زباله در راهرو که موجب پخش بوی بد در کل ساختمان می‌شود ممنوع است.
- استفاده اختصاصی از برق و آب مشاع ساختمان ممنوع است.
- هرگونه تغییر شکل و رنگ در آپارتمان که موجب برهم‌زدن و ناهماهنگی در نمای ساختمان شود ممنوع است.
- استفاده از مشاعات نباید باعث آزار ساکنان دیگر واحدها شود؛ به‌طور مثال صافکاری خودرو در پارکینگ یا نگهداری حیوانات در حیاط خلاف قانون است.
- اسباب‌کشی یا حمل مصالح ساختمانی با آسانسور هم ممنوع بوده و در صورت مشاهده این عمل، با فرد خطاکار برخورد می‌شود. اگر آسانسور در حین انجام چنین اقداماتی خراب شود، کلیه هزینه تعمیرات باید توسط فردی پرداخت شود که از قوانین تخطی کرده است.
- در صورت بنایی یا تعمیرات در یکی از واحدها، باید با هماهنگی ساکنان و سرایدار درباره نظافت ساختمان تصمیم گرفته شود.
- برای اینکه ساکن یا ساکنان مجتمع آپارتمانی بتوانند در قسمت‌های مشترک هر نوع دخل و تصرفی داشته باشند، باید رضایت ۱۰۰درصدی همه صاحبان آن مجتمع را جلب کنند؛ زیرا بر اساس قانون هیچ شریکی بدون اجازه شریک دیگر حق دخل و تصرف مادی در مال مشاع را ندارد.
- در مهمانی‌های شب‌های غیرتعطیل بعد از ساعت ۲۲ و در شب‌های تعطیل بعد از ساعت ۲۴ رعایت سکوت کامل ساختمان چه از نظر صدای مهمانان و چه از لحاظ صدای موسیقی الزامی است.
بیشتر بخوانید
ریسک نکنید! بدون پایان کار معامله نکنید
قانون مشاعات پارکینگ ها
تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می‌شود. صورت اول، تعلق اختصاصی است؛ یعنی مانند انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیقی در صورت‌جلسه تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود. در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به حساب می‌آید.
صورت دوم، تعلق پارکینگ به هر واحد به‌طور مشاع است. به این معنا که این پارکینگ‌ها در صورت‌جلسه تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به‌صورت مشاع از قوانین پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند.
در حالت دوم فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن‌ها شناخته شده، می‌توانند از پارکینگ ساختمان به‌طور مشاع استفاده کنند. توجه داشته باشید که:
- هریک از واحدهای ساختمان فقط دارای یک پارکینگ بوده و مالک فقط مجاز به پارک یک خودرو است.
- پارک خودرو در غیر از پارکینگ اختصاصی هر واحد و همین طور پارک خودرو در محل‌های مشاع درون پارکینگ که برای تردد راحت‌تر و دورگرفتن خودروها در نظر گرفته شده، ممنوع است.
- استفاده از پارکینگ برای برگزاری مجالس اختصاصی ساکنان فقط با اجازه مدیر و کسب رضایت همه ساکنان امکان‌پذیر خواهد بود. در این صورت برای جبران هزینه‌های تحمیلی به ساختمان لازم است معادل ۴ ماه شارژ به صندوق پرداخت شود.
- هیچ واحدی حق اجاره یا فروش پارکینگ را به دیگران ندارد، به‌ویژه افراد خارج از ساختمان، مگر اینکه از قبل با همسایگان خود به توافق برسد.
- پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه، خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت‌المثل، یعنی اجاره مدت تصرف که با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود، به مالک پرداخته شود.
- اگر شخصی در پارکینگ همسایه و بدون اجازه او، ماشین خود را پارک کند، بعد هم علی‌رغم درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرم تلقی می‌شود و مجازات آن می‌تواند از جزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.
هزینه تعمیرات مشاعات ساختمان و آپارتمان
هزینه‌های مشترک ساختمان، شامل هزینه‌هایی برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان، تأسیسات، تجهیزات، هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان است.
تأمین مخارج مشاعات ساختمان بر عهده کلیه ساکنان ساختمان است و سهم هریک بر اساس متراژ واحدها تعیین می‌شود. البته مالکان می‌توانند با توافقاتی بین خود و تنظیم قرارداد، نحوه پرداخت و تقسیم سهم هر مالکی را مشخص کنند.
همه ساکنان موظف هستند سهم خود را برای تعمیر و نگهداری از مشاعات به مدیر ساختمان پرداخت کنند. بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورداستفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است. حتی اگر یکی از ساکنان از برخی قسمت‌های مشترک استفاده نمی‌کند، بازهم باید هزینه‌های مربوط به آن قسمت را بپردازد.
به‌طور مثال اعتراض طبقه همکف درباره اینکه با توجه به استفاده نکردن از آسانسور، هزینه تعمیر آن از او هم مطالبه می‌شود، قابل‌پذیرش نیست، چون آسانسور هم جزء قسمت‌های مشترک ساختمان است و هزینه‌های آن متوجه همه ساکنان است، حتی اگر هرگز از آن استفاده نکنند.
جریمه پرداخت نکردن هزینه‌های مشاعات ساختمان چیست؟
بر اساس ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها، در صورت امتناع مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، باید به این صورت عمل کرد:
ابتدا از طرف مدیر یا هیئت‌مدیره و با اظهارنامه یا ذکر مبلغ بدهی و ریز آن، از مالک مطالبه می‌شود. اگر مالک یا استفاده‌کننده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت‌مدیره می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و.. جلوگیری کنند.
اگر مالک یا استفاده‌کننده بازهم اقدام به تسویه حساب نکند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت‌مدیره، برای وصول وجه موردنظر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خوهد کرد. البته مدیر و هیئت مدیران موظف هستند به‌محض وصول وجوه موردمطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه، نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک اقدام کنند.
با این حال اگر عدم‌عرضه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجعه قضایی شکایت کنند و دادگاه‌ها هم موظف هستند این‌گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه داده می‌شود محروم کنند و او را تا ۲برابر مبلغ بدهی به‌نفع مجموعه جریمه کنند.
استفاده دوباره از خدمات و مشاعات آپارتمان هم به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران، یا به حکم دادگاه و همین طور پرداخت هزینه مربوط به استفاده مجدد موکول خواهد شد.
الزام تسویه حساب هزینه مشاعات ساختمان در زمان معامله ملک
دفاتر اسناد رسمی طبق ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، موظف هستند هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و… گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های مشاعات ساختمان را که به تأیید مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالک قدیم دریافت و موارد لازم را در سند تنظیمی قید کنند.
جمع‌بندی قوانین و مقررات مشاعات آپارتمان و ساختمان ها
آن قسمت‌های آپارتمان را که در سند، مالکی برای آن عنوان نشده و همه ساکنان به‌طور مشترک از آن استفاده می‌کنند، مشاعات ساختمان می‌نامند؛ مانند زمین ساختمان، پشت‌بام، در ورودی، راهرو و... ساکنان اجازه تصرف این مشاعات را ندارند و نمی‌توانند آن را به شخص دیگری واگذار کنند.
مشاعات ساختمان قوانین ویژه خود را دارند. متأسفانه بیشتر دعاوی و اختلافات ساکنان هم بر سر همین مشاعات آپارتمان یا قسمت‌های مشترک ساختمان است. پس باید قوانین و مقررات آن‌ها مشخص شوند. در نهایت هم بهتر است سعی کنیم با احترام به حقوق همسایگان و رعایت قوانین مربوط به مشاعات آپارتمان خود، از بروز هرگونه دلخوری یا درگیری جلوگیری کنیم.
ارسال نظر